Dle Prim Ministru Cioloș,
Ați primit o scrisoare deschisă de la deputatul Zamfir care merită o replică la fel de deschisă. Autorul susține câteva puncte de vedere care sunt neadevărate, chiar rău-intenționate pe alocuri, oricum profund incompetente. Iată replica mea, revoltat de cascada de minciuni și populisme pe care deputatul Zamfir o descarcă în peisajul public.
-------
Despre bonusuri și sistemul bancar
-------
"o mână de bancheri s-au ales cu bonusuri, sute de mii de familii de români au viitorul sub spectrul ruinei"
Propaganda lui Zamfir omite două lucruri foarte importante.
2015, salariați sistem bancar: 55.928
Sucursale: sub 5.000
2008, salariați sistem bancar: 71.600
Sucursale: 6.552
Sistemul bancar s-a restructurat pentru a-și compensa pierderile, reducându-se cu peste 20%. Parlamentul a crescut ca număr de parlamentari iar salariile și pensiile lor s-au mărit, în ciuda unui vot popular pentru reducerea numărului acestora.
-------
Despre speculatorii imobiliari
-------
Zamfir: "speculatorii imobiliari ... De altfel, nu beneficiau nici în forma iniţială a acestui act normativ, întrucât el se adresează persoanelor fizice care au calitatea de consumatori."
O dezinformare a deputatului Zamfir. Prin speculator imobiliar se înțelege nu doar cel care a luat un credit de un milion € pentru un Mall. Dar și cel care dorea să construiască un restaurant, o fermă, o pensiune turistică, a doua casă pentru a o închiria. Ca să îl poți diferenția de cel care a cumpărat o locuință pentru a o locui sau pentru a o da copiilor căsătoriți, trebuie să angajezi un detectiv particular care să îți poată da aceste detalii despre debitor. Banca nu are aceste informații. Din momentul în care un debitor declanșează procedura DIP, banca are doar 10 zile pentru a contesta calitatea de consumator. Deci, doar 10 zile pentru a pune detectivul particular pe urmele debitorului și a afla toate detaliile din spatele creditului și respectiv intențiile de acum 5-6 ani, când creditul a fost dat. Din cele 10 zile, 4 sunt nelucrătoare (pentru că legea nu specifică "lucrătoare"), deci rămân doar 6.
Deputat Zamfir, dacă nu vrei să mai credem că în spatele tău sunt rechinii imobiliari cu afaceri proaste, mărește acest termen la o lună, două.
-------
Avansul și legea dării în plată
-------
Zamfir: "ştiţi cel mai bine că băncile vor mări avansul la credite nu din cauza Legii dării în plată, ci din cauza Directivei europene privind cerinţele de capital (CRD IV) transpusă prin Legea 29/2015"
Încă o minciună. Legea dării în plată obligă băncile să solicite avans mai mare. Doar 11 din 50 de state americane au opțiuni legislative care permit DIP (dar nu o obligă, așa cum dorește deputatul Zamfir). Iată cum se comenta în 2012 pe tema acestor tipuri de credite.
"THE DRAWBACKS TO NON-RECOURSE LOANS
The main drawback to non-recourse loans is that they are incredibly hard to get. There are really only two banks actively offering non-recourse loans on a national basis. Want to know how many loans the largest one closed over the past five years? 1,000 – or roughly four loans a week. For the largest lender, and one who lends in all 50 states, that number is incredibly low. Having worked with countless investors who tried to get loans with these institutions, I can say that they are incredibly picky. They will only consider loans on certain types of property, with certain returns in certain locations. If the investment property doesn’t fit into their tiny little box – forget about it. If you are able to find a property that fits their loan profile (congratulations by the way), you are rewarded with interest rates much higher than traditional mortgage rates, and an incredibly high down payment requirement."
Trad: Dificultățile unui credit LDP sunt în principal că este incredibil de greu de obținut. Sunt numai două (nota mea: ei bine, am găsit 3 azi) bănci care oferă în mod activ credite LDP pe scară națională. Vrei să știi câte astfel de credite LDP a contractat cel mai mare creditor în ultimii 5 ani? 1000, sau mai exact, 4 credite LDP pe săptămână. Pentru cel mai mare creditor, unul care care birouri în toate cele 50 de state, acest număr este foarte mic. Lucrând cu mulți investitori care căutau acest tip de credit (nota mea: normal, dacă nu iese afacerea, lași totul baltă băncilor), pot spune că băncile sunt FOARTE PRETENȚIOASE. Ele vor lua în considerare doar creditele pentru anumite tipuri de proprietăți, cu anumite randamente și în anumite locații (nota mea: adio apartamente în Militari cu LDP). Dacă proprietatea nu se potrivește cu criteriile lor înguste, lasă-o baltă. Dacă totuși vei găsi o proprietate care se potrivește (și felicitări că ai găsit-o), vei fi recompensat cu dobânzi mai mari decât cele tradiționale ale creditelor ipotecare și un avans INCREDIBIL".
Avansul crescut la creditele non-recourse (cu darea in plată) nu se datorează faptului că sunt rău-intenționat supraevaluate. Dacă Zamfir o să îl citească vreodată pe Adam Smith, o să vadă că el spune că prețurile gravitează în jurul prețului corect... uneori peste, alteori sub, dar niciodată fixate de acesta. În fapt, chiar și identificarea acestui preț corect/natural este dificilă. Banca nu își permite să fie forțată să execute debitorul când prețul este sub cel "corect". Ar ieși în pierdere atunci când va vinde proprietatea pe o piață slabă, inertă, în criză. Avansul ridicat al creditelor DIP este acel +/- în jurul prețului corect. Pare a fi supraevaluat cu +20% față de istoricul ultimilor ani, atunci am nevoie de 40% avans (ca să pot tolera și cazurile când piața va fi la -20%).
Iată cele trei oferte de credite LDP (non-recourse loans) din Statele Unite, credite opționale.
1) North American Savings Bank provide loans in all 50 states. Founded in 1927, NASB now manages over one billion dollars in assets.
Minimum down payment is 30% of the purchase price. Insufficient cash flow or the condition of the property may require a larger down payment.
NASB lends up to 70% loan-to-cost on single family detached homes and 60% on all other residential properties (CA, AZ, FL, MI, OH, NV have a max 55% loan-to-cost)
>>> Trad: În sumar, avansul este minim 30%, chiar min 40% pentru alte tipuri de proprietăți în comun (adică nu case individuale pe pământ). Iar în alte state, avansul minim este 45%.
2) First Western Federal Savings Bank is a nationwide non-recourse lender that helps their clients use their self directed retirement accounts to purchase real estate investment with leverage. They finance residential, commercial, and multifamily properties in all 50 states for Buy and Hold investors.
The maximum LTV is up to 60% for 1-4 unit residential properties and 50% for larger rental and commercial properties.
>>> Trad: Avans minim 40% pentru vile de 1-4 apartamente și 50% pentru cele mai mari.
3) First National Bank of America offers loans in all 50 states for 1-4 units residential properties. Loans for larger multi-family are available locally. Their maximum loan term is 10 years, with a max amortization of 20 years.
Minimum requirements to qualify for a non-recourse loan at First National Bank:
40% to 50% down payment available in the self-directed IRA
>>> Trad: Avans minim de 40-50%.
-------
Minciuna lui Zamfir despre garanțiile statului
-------
Zamfir spune: "Garanţia statului nu poate fi anulată de această lege din cel puţin două motive: garanţia statului este suverană şi, doi, Legea dării în plată se aplică persoanelor fizice precum şi fideiusorilor care au calitatea de consumator, or statul român nu are această calitate."
Garanția statului este suverană spune Zamfir. Dar poate fi anulată de către stat ... asta nu o mai spune Zamfir.
Pe 8 dec 2011, Curtea Europeană de Justiție a dat un verdict în cazul Residex. Situația de acolo era astfel: Residex (creditorul) a acordat un împrumut către Aerospace (debitorul) garantat de Portul Rotterdam (Statul). Debitorul a dat faliment. Creditorul vrea să activeze garanția. Autoritățile statului au considerat că cineva de prin consiliul portului a greșit iar acordarea garanției nu s-a făcut după toate regulile EU. ȘI STATUL OLANDEZ A VRUT SĂ ANULEZE GARANȚIA (pe motiv de art 108 din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, privind ajutorul de stat abuziv).
Verdictul ECJ a fost că legislația europeană nu poate fi aplicată automat în aceste cazuri și a lăsat instanțele naționale să clarifice de la caz la caz, în funcție de legislația locală. Deci, ECJ lasă cale liberă statelor să își anuleze garanțiile după cum vor (adică după cum își dau legi).
Al doilea exemplu este despre Austria vs Bavaria și banca Hypo Alpe Adria. Această bancă a fost cumpărată de statul austriac de la banca BayernLB pe 1 €. Dar a preluat și datorii pe care unii le-au estimat la 50.5 mld € (potrivit estimărilor celor de la Barclays Research, citați de Reuters). Aceste datorii erau garantate de provincia administrativă Carinthia (deci tot stat). Parlamentul federal austriac a dat o lege prin care A ANULAT RETROACTIV garanțiile asociate datoriilor băncii Hypo. Dintr-un condei.
Mai spune deputatul Zamfir, mincinos de profesie, că LDP se aplică giranților consumatori.
Art 4 (1) din LDP spune:
"Pentru stingerea creantei izvorâte dintr-un contract de credit și a accesoriilor sale prin dare în plată trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a) CREDITORUL și CONSUMATORUL fac parte din categoriile prevăzute la art 1, alin(1), astfel cum acestea sunt definite de legislația specială;"
Este foarte limpede că Zamfir minte. Nu există specificat în lege "fideiusor consumator".
ATENȚIE, Înalta Curte de Casație și Justiție s-a pronunțat deja în acest caz.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că în conformitate cu dispoziţiile O.G. nr. 21/1992, Legii nr. 193/2000 şi Legii nr. 86/2004, subiectele raportului juridic ce intră sub incidenţa legislaţiei privind protecţia consumatorilor sunt profesionistul (comerciantul) care fabrică un produs, îl distribuie, comercializează, respectiv furnizează un serviciu şi, pe de altă parte, consumatorul care achiziţionează un produs ori beneficiază de un serviciu oferit de nu profesionist. Raportat la aceste prevederi legale, Înalta Curte a reținut că o persoană fizică în calitate garant al restituirii unui împrumut, nu are calitate de consumator în sensul Legii nr. 193/2000, neputând invoca dispoziţiile legale privind protecţia consumatorilor, deoarece raportul juridic încheiat între acesta şi bancă, rezultat din contractul de garanție imobiliară, este distinct de raportul juridic principal, născut în baza contractului de credit. (Decizia nr. 763 din 10 martie 2015 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect constatare clauze abuzive).
Atenție la minciunile toxice ale deputatului Zamfir.
-------
Minciuna lui Zamfir despre Directiva PE și obligativitatea LDP în toată Europa
-------
Zamfir: "PE recomandând chiar introducerea dării în plată în toate ţările membre UE"
DIRECTIVA 2014/17/UE A PARLAMENTULUI EUROPEAN ȘI A CONSILIULUI
(27)
Având în vedere consecințele importante pentru creditori, consumatori și, eventual, pentru stabilitatea financiară a executării silite, este oportun să se încurajeze creditorii să gestioneze în mod proactiv riscul de credit emergent încă dintr-un stadiu incipient și să fie în vigoare măsurile necesare pentru a asigura faptul că creditorii exercită indulgență rezonabilă și fac încercări rezonabile de a soluționa situația prin alte mijloace înainte de inițierea procedurii de executare silită. Atunci când este posibil, ar trebui găsite soluții care țin seama de circumstanțele practice și de nevoile rezonabile aferente traiului zilnic al consumatorului. În cazul în care, după procedurile de executare silită, rămân datorii neachitate, statele membre ar trebui să asigure protecția unor condiții minime de trai și să instituie măsuri pentru a facilita rambursarea, evitând îndatorarea excesivă pe termen lung. Cel puțin în cazul în care prețul obținut pentru bunul imobil afectează suma datorată de consumator, statele membre ar trebui să încurajeze creditorii să ia măsuri rezonabile pentru a obține cel mai bun preț pe bunul imobil executat, în contextul condițiilor pieței. Statele membre nu ar trebui să împiedice părțile la un contract de credit să convină în mod expres că transferul garanției către creditor este suficient pentru a rambursa creditul.
O scurtă analiză a textului ne arată următoarele elemente:
- încurajează băncilor să restructureze creditele înainte de executare
- recomandă să se țină seama de cota "traiului zilnic": s-a încercat prin rata Voinea; Codul nostru Civil impune ca un creditor să nu poate popri mai mult de o treime din venituri
- după executare, pentru datoriile rămase, statul trebuie să asigure o condiție minimă de trai (exact ca la punctul precedent, poprire pe o treime)
- după executare, statul instituie măsuri pentru a facilita rambursarea diferenței de către debitor, NU A O ELIMINA, deputat Zamfir (de exemplu, poate să îți taie din impozite și taxe, ai înțeles deputat incompetent).
- tot după executare, Directiva recomandă evitarea îndatorării excesive pe termen lung: Codul nostru Civil rezolvă prima parte ("excesiv") pentru că nu permite decât o treime poprire. Dar aceasta nu are limite. Să punem o limită, eu zic 10 ani, cât poate dura o poprire la un credit ipotecar pentru o persoană fizică, consumator. Deputatul Zamfir spune 0 ani. Măi să fie. Este o interpretare dincolo de litera și spiritul Directivei, deputat incompetent Zamfir.
- ACUM, PARTEA CEA MAI IMPORTANTĂ care spune "nu trebuie împiedicate părțile să CONVINĂ în MOD EXPRES" că se poate da în plată și stinge toată datoria. Acest pasaj, pe care orice om sănătos îl înțelege în felul acesta: bine, bine, voi aveți contracte de credite fără dare în plată (aproape toate în UE), dar lăsați clienții și băncile, dacă vor, să încheie contracte explicite în care se poate aplica darea în plată. Deputatul mincinos Zamfir întoarce înțelesul acestei recomandări și spune că Directiva obligă să legiferezi ca toate contractele să devină cu DIP.
Minciună mai abjectă eu nu am întâlnit de la "pixelul albastru" al lui băsescu. Cei cu minimă inteligență citiți ultima propoziție din art (27) al Directivei și mesajul mincinosului Zamfir.
Deputatul Zamfir și-a schimbat punctul de vedere. Acum spune "PE recomandând chiar introducerea dării în plată în toate ţările membre UE". Dar, în data de 18 feb 2016, deputatul Zamfir, în dezbaterea televizată de la Realitatea TV, spunea "ne obligă Parlamentul european să dăm legea dării. Toată lumea va fi obligată".