#27157: - Re: Re: Re: Re: Business Magazin grupează, cu ocazia aniversării a zece ani, cele mai interesante ar 

Business Magazin, în 2010 - Va fi anul cu cele mai multe şi mai mari falimente din rândul firmelor private

Postat la 23 iulie 2014

http://www.businessmagazin.ro/

CITITI AICI ARTICOLUL INTEGRAL din ianuarie 2010.

Retailul a fost prima victima a crizei economice, iar lipsa banilor pentru achizitii de orice fel a afectat imediat si piata imobiliara, atat dezvoltatorii de imobile, cat si constructorii incepand sa aiba probleme. Arin Stanescu spune ca principala problema a acestora a venit dintr-un fel de grandomanie: "Cei mai afectati au fost investitorii imobiliari cu proiecte de dimensiuni foarte mari, chiar daca firmele respective nu erau mari". Explicatia sta in modul de lucru specific pietei imobiliare, unde dezvoltatorii lucreaza mult cu vehicule de investitii (SPV-uri), firme infiintate special pentru un singur proiect. "Toti investitorii straini care au venit pentru investitii imobiliare in Romania au creat o firma, care a achizitionat un teren - uneori pe terenul respectiv nu s-a construit nimic, dar au fost primiti bani de la banca, in proportii foarte mari (pana la 70-80%), alteori s-a construit ceva si proiectele au inaintat pana la 80-90%, dar banca a refuzat sa mai ofere credite cumparatorilor si astfel proiectele s-au blocat." Cu toate ca acestea au fost principalele doua modalitati prin care firmele de constructii si imobiliare au intrat in insolventa, Stanescu crede ca, in cazul proiectelor care sunt construite in proportie de peste 50%, banca va mai acorda bani: "Banca intelege ca are o sansa mai mare sa isi recupereze banii daca dezvoltatorul vinde locuintele sau birourile respective. E adevarat ca este posibil ca banca sa negocieze in aceste cazuri pana cand dezvoltatorului ii va ramane minim de profit, dar e in regula si asa".

Oricum, putini dintre dezvoltatorii imobiliari ajung din impas se gandesc direct la faliment. De cele mai multe ori sunt impinsi catre reorganizare de creditori, care stiu ca nu isi pot recupera banii doar din vanzarea unui teren. Mivan, cea mai mare insolventa imobiliara, si-a manifestat inca din momentul in care a deschis procedura intentia de a se reorganiza. Cazul este complicat, dupa cum spune Geanina Oancea, coordonatorul proiectului: "Totul depinde de masura in care vom reusi sa recuperam creantele pe care Mivan le are impotriva debitorilor sai. Va fi un proces complicat pentru ca vorbim despre antrepriza de constructii si vorbim despre creante care sunt legate de proiecte foarte mari, cum ar fi Liberty Center, Tiago Mall Oradea si altele". Conform Geaninei Oancea, contractele de antrepriza sunt intotdeauna cu mari probleme, stufoase si cu multe obligatii, executate sau neexecutate corespunzator. Coordonatorul insolventei Mivan crede ca procesul va fi unul de lunga durata, deoarece primii pasi care au fost facuti vizeaza negocieri: "|ncercam sa negociem cu debitorii, nu sa mergem in instanta sa recuperam creantele, pentru ca dureaza ani de zile si nu ne ajuta cu nimic, asa ca din punctul meu de vedere reorganizarea Mivan depinde exclusiv de modalitatea in care se va reusi recuperarea creantelor".

Toate casele de insolventa au pe rol cel putin un caz imobiliar interesant. Speranta Munteanu povesteste despre Terra Vision, un complex imobiliar de 350 de apartamente in nordul Capitalei, la {tefanesti, unde suma datoriilor depaseste 30 de milioane de euro, in conditiile in care cifra de afaceri tinde spre 50 de milioane de euro. Terra Vision este, in opinia Sperantei Munteanu, un proiect care se poate reorganiza pentru a putea fi finalizat. Probleme mai mari au aparut insa in cazul firmelor atrase de mirajul imobiliar. Tot Speranta Munteanu povesteste despre un alt client, cu o afacere mai mica, dar care a fost lider pe segmentul sau de piata. Este vorba de producatorul de usi Beyler, care este in reorganizare: "Desi era profitabil in ceea ce facea, proprietarul Beyler a inceput un proiect imobiliar, in Galati, de altfel un proiect foarte interesant. Din cauza pietei si a modului in care s-a gestionat toata istoria cu acel proiect, dezvoltat chiar in incinta fabricii, lucrurile nu au mers deloc bine". Acum, practicienii in insolventa de la PwC incearca sa faca doua proiecte separate de reorganizare, unul pe proiectul imobiliar ("pentru a incerca sa ducem proiectul catre finalizare sau catre rezolvarea problemei datoriei si amanarea sa") si altul pe fabrica de usi ("in care asistam managementul sa gaseasca noi canale de distributie"). Desi e un caz greoi, Speranta Munteanu spune ca fabricii de usi i-a crescut cifra de afaceri de cand a inceput reorganizarea.

Cand sunt intrebati despre proiecte imobiliare, practicienii in insolventa povestesc fara oprire. Au cazuri din cele mai diverse, de la proiecte blocate de banci pana la proprietari care nu mai vor sa-si mai plateasca partea de proiect. Practicienii in insolventa nu stiu cum isi va reveni piata, dar stiu sigur ca increderea de finantare a pietei imobiliare a atins aproape limita de jos. "Nu cred ca voi mai trai sa vad ca pentru un proiect de 100 mil. euro din Pipera, banca sa acorde credit de 85 de milioane, fara alte garantii decat existenta proiectului si a terenului respectiv", spune Arin Stanescu, care crede ca cele mai multe probleme actuale au la baza o flexibilitate prea mare a bancilor in trecut.

Din cei mai buni prieteni ai dezvoltatorilor, bancile sunt acum creditorii cei mai raspanditi si cei mai "sofisticati". "Cu unul-doi ani in urma, foarte mult din decizia pe care o lua banca intr-o insolventa depindea de departamentul juridic, pentru ca, in momentul in care firma intra in insolventa, era preluata de acest departament", spune Speranta Munteanu, care a observat insa ca, in ultima vreme, bancile au realizat ca perspectiva economica asupra insolventei este importanta si se consulta cu specialistii, pentru a putea identifica alternativele intr-o astfel de situatie. "Este o schimbare de atitudine care se vede", remarca Speranta Munteanu, care este convinsa de faptul ca bancile vor lua atitudine semnificativ, chiar daca e un proces care va mai dura. "E posibil sa dureze atat de mult incat sa nu aiba beneficiu imediat, cat sa aiba beneficii dupa criza, cand lucrurile se vor schimba radical." Schimbata din criza va iesi toata lumea, nu numai companiile care au trecut prin insolventa si chiar prin faliment. Oricum, toata aceasta crestere a insolventelor a avut si o parte buna: cuvantul faliment nu mai suna atat de rau, nici macar pentru romani. Pentru ca un faliment curat a inceput sa para mai sanatos decat o afacere bolnava.